- Introdução
Espécie de habitação que teve sua origem após a I Guerra Mundial, em virtude da valorização dos terrenos urbanos.
As propriedades horizontais ou propriedade em edifício assumem no cenário social grande dimensão, vez que, carregam em seu bojo uma tríplice, qual seja, melhor aproveitamento do solo, barateamento na construção, propiciando facilidade na aquisição da casa própria.
Embora sejam indubitáveis as vantagens que permeiam as edificações horizontais, não se pode furtar o fato de que tal modalidade proprietária é geradora de inúmeros problemas jurídicos e sociais. Este é, pois este o objetivo do presente trabalho: esboça de forma simples o amparo legal onde repousa o Condomínio Edilício, enfatizando a analise dos problemas mencionados, contudo antes de adentrarmos a esta ceara é pertinente, por uma questão de zelo a temática, abordar temas relacionados a evolução histórica, conceito, natureza jurídica, que de certo possibilitará maior proximidade o assunto.
É válido salientar ainda, a observância basilar deste trabalho pauta-se no condão do novo Código Civil e nas doutrinas atuais, não, o bastante haverá como se espera alusão a lei 4591/64, primeiro dispositivo a abarcar a temática de forma vasta, especifica completo, diríamos até que primoroso motivo pelo quais alguns de seus dispositivos ainda são utilizados, como é o caso do art. 63 § 3º, que rege:
“É lícito estipular no contrato, sem prejuízo de outras sanções, que a falta de pagamento, por parte do adquirente ou contratante, de 3 prestações do preço da construção, quer estabelecidas inicialmente, quer alteradas ou criadas posteriormente, quando fôr o caso, depois de prévia notificação com o prazo de 10 dias para purgação da mora, implique na rescisão do contrato, conforme nêle se fixar, ou que, na falta de pagamento, pelo débito respondem os direitos à respectiva fração ideal de terreno e à parte construída adicionada, na forma abaixo estabelecida, se outra forma não fixar o contrato
§ “3º ‘No prazo de 24 horas após a realização do leilão final, o condomínio, por decisão unânime de Assembléia-Geral em condições de igualdade com terceiros, terá preferência na aquisição dos bens, caso em que serão adjudicados ao condomínio’”.
2. Evolução Histórica
A codificação legal acerca dos condomínios em edificações no Brasil buscou influencia no Direito Romano, Francês e até Português, retirando destes elementos para resolução dos conflitos imediatos.
Uma década após a I Guerra Mundial, com o advento da industrialização houve um surto demográfico no Brasil, fato que impulsionou a regulamentação dos condomínios em edificações por meio do Decreto-lei n. 5.481/1928, como tal decreto era simplório ante a necessidade que emergia, sendo abarcado por outros dispositivo como o Decreto-lei 5.524/1943, a Lei 285/1948.
O melhor aproveitamento do solo, a economia em termos pecuniários de tal empreendimento imobiliário, coadunados com a possibilidade de instalar nas intermediações do local de trabalho, motivaram a massificação das construções em condomínio edilício de tal modo que, a espécie de habitação ganhou corpo e consciência no cenário social, tornando-se temática central na Casa Legislativa o que, culminou na elaboração da Lei 5491 de 16 de Dezembro de 1964, que foi no ano seguinte melhorada em alguns pontos pela Lei 4.864 de 29 de novembro de 1965. Atendendo destarte de forma abrangente e pormenoriza aspectos reclamados pela sociedade.
A temática é sob maneira relevante de modo que recebeu primorosa atenção no novo código civil, o qual dedicou 27 (vinte e sete) artigos a seu despeito, quais sejam dos 1.331 aos 1.358, (anexos).
- Conceito
O condomínio edilício, na autoria de CAIO MAIO, sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio. Prevê o doutrinador:
"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).[...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.[...] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...".
Conclui-se, assim, na lição do renomado Professor, que o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, formando "um direito diferente, que amalgama as noções de propriedade e de co-propriedade”.
No entendimento de PAZUTTI MEZZARI, sobre o instituto da propriedade horizontal amealha-se que:
“... é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."
- Natureza Jurídica
Conforme o celebre Professor Washington de Barros são diversas as teorias tendentes a explicar a natureza jurídica das relações que se estabelecem entre os proprietários dos vários apartamentos, citemos, pois algumas delas:
A primeira é a teoria acéfala que nega a existência de verdadeira propriedade nessa forma de condomínio. Em segundo lugar, temos o ponto de vista do direito francês que inclui tais relações jurídicas no capítulo das servidões. Já para o legislador alemão, estas relações jurídicas são compendiadas na parte relativa ao direito de superfície. Para outros, ainda, ocorre à existência de pessoa coletiva ou jurídica, proveniente da reunião dos vários proprietários, teoria que veio a ser transição para outra, a da sociedade ou associação de fato. A doutrina mais aceita para o condomínio edilício prefere ver uma comunidade de direito, de que são titulares várias pessoas, incidindo sobre o mesmo objeto. Na opinião autorizada de Planiol et Ripert, que entendemos ser a mais acertada: nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos existe superposição de propriedades distintas e separadas, complicada pela existência de comunhão relativa a determinadas dependências de uso comum dos diversos proprietários. No mesmo sentido já era a posição de Baudry-Lacantinerie, quando dizia coexistir nos condomínios mistura de propriedade exclusiva e comum.
Efetivamente, encontra-se nos edifícios de andares ou apartamentos pertencentes a proprietários diversos uma propriedade comum e uma propriedade exclusiva ou privativa. Peretti-Griva enumerava as partes ou dependências que constituem propriedade comum: o solo em que se constrói o edifício, suas fundações, pilastras, teto, vestíbulos, pórtico, escadas, elevadores, assoalho, corredores, pátios, aquecimento central, ar condicionado central, depósito, morada do zelador, em suma, todos os efeitos e utilidades destinados ao uso comum. Cada proprietário de fração autônoma pode usar livremente das partes comuns, consoante sua destinação, de modo a que não prejudique a comunhão.
A propriedade exclusiva ou privativa constitui-se pelas unidades ou apartamentos autônomos, delimitados pelas paredes divisórias. Cada proprietário tem domínio único e exclusivo sobre suas partes ou dependências. Com relação a estas, como diz Capitant, seus direitos são quase tão completos, quase tão absolutos, quanto os do proprietário único de sua casa.
5. Instituição
A instituição do condomínio dá-se por ato constitutivo inter vivos ou mortis causa (testamento), registrado no Cartório de Registro Imobiliário, com as seguintes disposições necessárias: a) discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, estremadas umas das outras e das partes comuns; b) a determinação da fração ideal atribuída a cada unidade, relativamente ao terreno e partes comuns; c) o fim a que as unidades se destinam (art. 1332).
Note-se, por outro lado, haver forte tendência jurisprudencial no sentido de se admitir a validade das convenções condominiais, ainda que não registradas, consoante se pode observar da leitura da Súmula 260 do STJ (“A convenção de condomínio aprovada, ainda que sem registro, é eficaz para regular as relações entre condôminos”).
Acreditamos, aliás, que este norte jurisprudencial deverá permanecer, mesmo após a entrada em vigor do novo Código, na medida em que não se afigura justa a desconsideração do condomínio pela ausência do seu registro civil, ato oficial que tem o mero propósito de imprimir eficácia erga-omnes à convenção celebrada.
6. Constituição
6.1 Disposições Legais
Artigos 1.333 e 1.334, do Código Civil.
6.2.Forma
É da essência da lei a exigência de escritura pública, como forma de instrumentação da constituição dos condomínios, tal a afirmação contida no §5º, do art. 1.331, do Código Civil, que em sua parte final nos diz: “... salvo disposição contrária da escritura de constituição do condomínio." Se assim não o fosse, o legislador teria inserido a expressão ‘instrumento’, quando então subsistiria tanto a opção pelo instrumento particular, como pelo público. Trata-se a constituição do condomínio, como da própria nomenclatura se verifica de um ato constitutivo, donde erigir-se-ão as unidades que comportam tal edificação. Assim, a teor do art. 108, do mesmo diploma, se a lei diz que determinado negócio jurídico se efetiva por escritura pública, por essa forma deverá ser realizado, sob pena de invalidade.
6.3 Modo
A constituição do condomínio, "ato de vontade do proprietário ou do titular de direitos tendentes à aquisição", conforme se refere MEZZARI, na dissertação do art. 1.332, do Código Civil, tem por objeto discriminar e individuar as unidades autônomas, estremando uma das outras e das partes comuns (inciso I); determinar a fração ideal de cada unidade em relação ao solo e áreas comuns (inciso II); e de consignar a destinação das unidades, se comercial, residencial, ou outra forma qualquer (inciso III).
Estatui ainda, o citado artigo, em seu caput, que a instituição dar-se-á por ato "inter vivos" (por acordo de vontades, em virtude de decisão judicial, ou proveniente de incorporação imobiliária), ou por "mortis causa" (em decorrência de testamento). E que, por derradeiro, deve o documento de instituição de o condomínio ser registrado no Registro de Imóveis competente (art. 167, I, nº 17, da Lei 6.015/73), devendo de ele constar os elementos relacionados no parágrafo anterior, bem assim tudo o quanto for exigido por lei especial, o que equivale dizer, às exigências da Lei dos Registros Públicos, à assinalar:
a) Completa identificação das partes instituidoras:
1 - em relação à pessoa física: nome, nacionalidade, profissão, estado civil, residência e domicílio, número do CPF ou menção de outro documento de identificação pessoal.
1.1 - se casado for, nome do consorte e sua identificação pessoal, bem assim referência ao regime de bens de casamento por eles adotado.
2 - em relação à pessoa jurídica: denominação, sede, número de inscrição no CNPJ.
b) Descrição do imóvel onde se encontra projetada a edificação objeto da instituição do condomínio, com menção do número da matrícula do Registro de Imóveis que o encerra, folhas e livro (a descrição do imóvel deve ser espelhada na que constar na respectiva matrícula imobiliária). Assim, deve-se atentar para o fato de que, se a edificação se lançou sobre dois ou mais terrenos, constituídos de matrículas distintas, deverá ser providenciada a prévia anexação das áreas, resultando em um único imóvel e, via de conseqüência, em matrícula única, cujos novos característicos deverão ser citados no instrumento da instituição.
Além dessas exigências legais, cremos ser indispensável, ainda:
a) A menção do nome do condomínio, pois que a ele vincular-se-ão as suas unidades autônomas;
b) A inserção de cláusula específica referente ao abrigo para veículos e ao terraço de cobertura, quando concedido sob a forma de direito acessório de determinada(s) unidades(s).
7. Direitos do condômino
Disposições legais: Art. 1335. São direitos do condômino:
I - usar, fruir e livremente dispor das suas unidades;
II - usar das partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais compossuidores;
III - votar nas deliberações da assembléia e delas participar, estando quite.
Correlação c/ Lei nº 4.591/64 arts. 19 caput, 1ª parte (I), 19 caput 2ª parte c/c 20 (II) e 24 (III).
8. Deveres do condômino
Art. 1336. São deveres do condômino:
I - Contribuir para as despesas do condomínio, na proporção de suas frações ideais;
II - não realizar obras que comprometam a segurança da edificação;
III - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas;
IV - dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes.
§ 1º O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.
Anotação: Enunciado Propositivivo de Alteração Aprovado na Jornada de Direito Civil do - CEJ da CJF (11 a 15/09/2002
Alteração do § 1º do art. 1.336 do CC, relativo a multas por inadimplemento no pagamento da contribuição condominial, para o qual se sugere a seguinte redação:
Correlação c/ Lei nº 4.591/64 arts. 12 caput (I), 10, III e IV (II); 10, I e II (III); 10, III (IV), 12, § 3º (§ 1º), 10, § 1º (§ 2º)
9. Administração
Incumbe ao denominado "síndico", pessoa física ou jurídica, condômino ou não, o gerenciamento da vida social e econômica do condomínio. Sua indicação é determinada em assembléia, com mandato de até dois anos, permitida a sua recondução ao cargo. Em razão dos serviços que prestar, poderá ser remunerado ou não, a depender do estipulado na convenção do condomínio.
Poderá ser destituído: quando praticar irregularidades (que, preventivamente, deverão ser especificadas na convenção do condomínio); se deixar de fazer a prestação de contas; ou se inconvenientemente administrar o condomínio. Para esse fim, deverá ser convocada assembléia especial por um quarto dos condôminos, exigindo a lei a maioria de votos dos presentes para considerar-se destituído o síndico.
Dentre outras atribuições que poderão ser estabelecidas pela convenção do condomínio, incumbe a este, por imposição de ordem legal, as seguintes:
a) Convocar os condôminos, anualmente, para reunirem-se em assembléia deliberativa do orçamento das despesas, das contribuições dos condôminos, da prestação de contas, de eventual alteração do regimento interno e, também eventualmente, de sua substituição;
b) Representar o condomínio, como autor ou réu, em juízo ou extrajudicialmente, agindo como defensor de interesses comuns, fazendo comunicar aos condôminos, de imediato, a existência de qualquer que seja o procedimento havido contra o condomínio;
c) Exigir o cumprimento, de todos quantos habitem o condomínio, das normas avençadas na convenção do condomínio, no regimento interno e do quanto for determinado nas assembléias;
d) Administrar a conservação e guarda das partes comuns do condomínio;
e) Providenciar o orçamento anual das receitas e despesas do condomínio;
f) Fazer a cobrança das contribuições condominiais, aplicando e exigindo o pagamento de multa, quando devida;
g) Anualmente, em caráter obrigatório, ou quando exigida, prestar contas de sua administração à assembléia;
h) Providenciar a contratação de seguro da edificação, contra riscos de incêndio ou destruição, total ou parcial (obrigatório, nos termos do art. 1.346, do CC);
Para fins de controle específico da prestação de contas da administração do condomínio, faculta à lei a instituição de um conselho fiscal, com competência para emitir parecer sobre esta, conselho este a ser eleito em assembléia e comportando um número mínimo de três membros, com mandato de até dois anos.
10. Extinção
1) por perecimento do bem (1357);
2) por desapropriação do edifício (1358);
3) por venda de todas as unidades a uma só pessoa, caso todas as pessoas queiram vender; aqui é o contrário do condomínio geral, visto na aula passada, pois para vender é necessário o consentimento de todos, enquanto no condomínio geral basta um querer vender para se impor aos demais (1320).
